© 2009-2023 г. Hotel Advisors info@hoteladvisors.ru + 7 812 603 77 73
По следам VSE SVOI в Сочи: на что обращает внимание отельер Мария Лужина
Конец лёгкого роста
Сегодня в Hotel Advisors по следам Аналитического завтрака VSE SVOI в Сочи: Мария Лужина, генеральный директор отеля Radisson Colletion Paradise Resort&SPA Sochi (ООО ОЛИМППЛЮС) написала эксклюзивную статью: отметив моменты, на которые стоит обратить внимание каждому отельеру.
Вот уже 11 лет я работаю в Сочи и наблюдаю гостиничный рынок начиная с постолимпийского периода по сегодняшний день. Последние несколько лет, а если быть честным все 10 лет, гостиничный рынок жил в режиме, который многим казался новой нормой. Спрос рос, показатели выглядели убедительно, ошибки сглаживались общим движением вверх. В какой-то момент возникло ощущение, что рынок «несёт» сам.
Немного статистики.
Если убрать эмоции и посмотреть на динамику показателей, становится очевидно: рынок перешёл в другую фазу. Согласно данным инструмента бенчмаркинга - Аналитика гостиничного рынка Hotel Advisors: ADR и загрузка по Сочи, Побережье в сравнении с 2024 годом показали отрицательный рост, -5,1% (ADR), – 7,4% (загрузка), а RevPAR всё чаще перестаёт выполнять роль универсального индикатора успеха и показал тревожные -12,2%. Эти цифры важны тем, что впервые за долгое время перестали маскировать управленческие слабости.
Мы привыкли смотреть на ADR как на маркер силы. Он понятен, красиво выглядит в отчётах и хорошо «продаётся» собственникам. Но сегодня рост ADR всё чаще не обгоняет инфляцию, не компенсирует рост операционных расходов, не отражается на чистой прибыли. Формально цифра растёт. Фактически — бизнес стоит на месте или сжимается. Если обратить внимание на статистику, представленную HotelAdvisors на аналитическом завтраке в Сочи, то нас ждет неприятная, но необходимая правда: номинальный рост перестал быть показателем эффективности и с августа 2025 года мы видим, что ADR начал снижение, а также 80% локаций из представленных в отчете Hotel Advisors показали снижение в загрузке за 2025 год в сравнении с 2024 годом.
За последние десять лет в гостиничном бизнесе существенно изменилась не только структура спроса, но и налоговая реальность, в которой мы работаем. Налоговая нагрузка стала сложнее, жёстче и в ряде случаев — менее предсказуемой. Появились новые обязательства, изменились режимы, усилился контроль, выросла совокупная фискальная нагрузка на операционную деятельность. При этом в управленческих дискуссиях налоги до сих пор часто остаются «за скобками» — как будто это не часть бизнес-модели, а некий внешний фон. Но сегодня это уже не так. Когда рост ADR не обгоняет инфляцию, а операционные расходы растут быстрее выручки, налоги начинают напрямую «съедать» ту самую чистую прибыль, ради которой бизнес вообще существует.
Именно поэтому разговор об эффективности отеля без учёта налоговой составляющей становится неполным, несмотря на то, что мы так любим изучать показатели GOP. Но и они всё чаще требуют пересмотра в связке с налогами и структурой расходов. Мы можем демонстрировать рост показателей, но при этом фактически терять устойчивость — просто потому, что экономика модели больше не выдерживает прежних допущений.
Что на счет 2026?
В 2026 году разрыв между отелями будет расти не из-за спроса, а из-за качества управленческих решений. 2026 — год, когда отельеру придётся думать. Этот год, на мой взгляд, станет переломным не по цифрам, а по ответственности. Это будет год, в котором нельзя будет «переждать», нельзя будет списать результат на рынок или спрятаться за средние показатели. Зато это будет год для тех, кто умеет считать не раз в месяц, а ежедневно, понимает экономику своего продукта и готов менять подход, а не только тариф.
Отдельно хочу отметить сформулированные Hotel Advisors основные правила игры на 2026 год — как управленец, я полностью разделяю эту логику. Активная работа со спросом, ежедневный анализ, отказ от позиции «жертвы рынка», фокус на сервисе и репутации — сегодня это уже не рекомендации, а базовые условия выживания и развития. Особенно откликается правило 4 — «не участвуйте в ценовых войнах». На практике это не отказ от гибкого ценообразования, а отказ от эмоциональных решений и иллюзий. Ценовые войны почти всегда размывают маржу быстрее, чем способны вернуть загрузку, и редко решают системные проблемы продукта или спроса.
В условиях, когда рост ADR не компенсирует инфляцию и налоги, а RevPAR всё чаще перестаёт отражать реальную эффективность, сохранение ценовой дисциплины и трезвая оценка рынка становятся управленческим преимуществом, а не ограничением.
Эта фаза рынка касается не только управляющих команд, но и собственников — ожидания к бизнесу и его доходности тоже требуют пересмотра. Рынок Сочи стал взрослым, и теперь он требует того же от отельеров.
Читайте также: О чём говорил Сергей Данильченко на Аналитическом завтраке в Сочи