© 2009-2023 г. Hotel Advisors info@hoteladvisors.ru + 7 812 603 77 73
Исследование: Перетекание спроса в квартиры - подтверждается ли гипотеза?
Чтобы проверить влияния сегмента посуточной аренды квартир на гостиничный сегмент рынка, Hotel Advisors совместно с сервисом аналитики посуточного рынка ADR Stat провели сравнительное исследование динамики ключевых показателей гостиниц, апарт-отелей и квартир.
Основной вопрос исследования: является ли снижение загрузки гостиниц следствием перетекания спроса в сегмент квартир?
Общая динамика гостиничного рынка
По итогам первого квартала 2026 года рынок демонстрирует разнонаправленные тренды:
-
ADR продолжает расти, однако темпы прироста замедляется (переход к плато с августа 2025 года);
-
загрузка гостиниц снижается относительно прошлого года;
-
темп прироста REVPAR также снижается и в большинстве локаций не компенсирует инфляцию.
В Санкт-Петербурге:
- прирост ADR в январе–марте составил +8,4% год к году;
- боле существенный прирост ADR был в сегменте отелей 3* (+10%);
- загрузка снизилась во всех категориях;
- отели 3* показали наибольшее падение загрузки (–14,6%) на фоне большего увеличения ADR;
Таким образом, негативная динамика показателей провоцирует гипотезу о возможном “уходе”спроса в другие сегменты.
Сравнение сегментов: гостиницы, апарт-отели, квартиры
Доступный номерной фонд по типам средств размещения:
гостиницы — 19 тыс. номеров
апарт-отели — 8 тыс.
квартиры — 24 тыс.
Период анализа: 15 января — 22 апреля 2026 года
Ключевые наблюдения:
1. Загрузка апарт-отелей выше показателей гостиниц и квартир, но в несезон это обеспечивается за счёт существенной доли долгосрочного проживания (от 50% проданного номерного фонда) – гостиницы за данный сегмент не конкурируют с апарт-отелями;
2. Объем проданных комнато-ночей в гостиницах и квартирах отличается незначительно: в январе и феврале количество проданных комнато-ночей было чуть больше в квартирах, в марте и апреле – в гостиницах;
3. Схожие значения загрузки гостиниц и квартир наблюдаются только в январе.
4. Динамика показателей загрузки в каждом из типов размещения имеет одинаковую направленность.
5. Несмотря на схожий объём проданных ночей в гостиницах и апартаментах, гостиницы в большинстве периодов показывают более высокую загрузку, чем квартиры.
6. При этом с начала 2026 года в сегменте гостиниц продолжались негативные изменения загрузки: январь - 4,2%, февраль - 6,8%, март - 4,6%, апрель - 2,0%.
В рамках анализа также сравнивали ADR по типам средств размещения: ADR гостиниц рос быстрее, чем у апарт-отелей и квартир; в сегменте квартир отсутствует выраженная динамика ADR по месяцам; рост ADR гостиниц не сопровождается снижением количества проданных номеров ниже показателя квартир. Отдельно оценили наиболее чувствительный к цене сегмент отелей 3* и студии и 1-комнатные квартиры: ADR гостиниц 3* находился между показателями студий и 1К квартир, удерживая тренд на увеличение от месяца к месяцу; к апрелю ADR гостиниц уже превышал ADR квартир;
загрузка:
январь–февраль — была сопоставима с загрузкой квартир;
март–апрель — несмотря на более высокий ADR и снижение по сравнению с прошлым годом, загрузка гостиниц была выше, чем в квартирах, хотя направленность изменений загрузки в квартирах и отелях одинаковая;
Вывод:
- оценивая фактические показатели без динамики относительно прошлого года, мы видим, что показатели в трех сегментах рынка двигаются больше в одном направлении, нежели имеют разнонаправленную динамику, что могло бы указывать на существенное перетекание бизнеса из одного сегмента в другой;
- по текущим данным нельзя утверждать, что квартиры явно “отнимают” загрузку у отелей, в том числе в более бюджетных сегментах;
- существенно больших объемов продаж квартир с учетом их большего количества не наблюдалось;
- для полноценной оценки изменений в сегменте квартир не хватает сравнения с прошлым годом по количеству доступных объектов и проданным комнато-ночам, что могло бы дополнить и скорректировать выводы.
- так как период несезона в Петербурге не отличался повышенным спросом и активностью на рынке, более существенные изменения могут проявиться в летний период.
При использовании материала в публикациях, выступлениях необходимо называть источник и давать ссылку на источник: в данном случае на исследование, проведенного Hotel Advisors совместно с сервисом ADR Stat.
Читайте также: Сергей Данильченко: Рынок гостиниц: замедление роста тарифов, снижение реальной выручки и усиление конкуренции с апарт-отелями